廣州天河區房產租賃律師；商鋪租賃解除合同糾紛律師 

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廣州專業律師——租賃合同解除后轉租合同的效力應如何認定

【案情】

　　2017年2月甲與乙簽訂了房屋租賃合同，甲將自有的一套房屋出租給乙居住。2017年4月，乙將房屋租賃給丙用于辦理托教，甲雖未明確表示同意但是亦未提出異議。2018年5月，甲因乙拖欠租金且在多次協商未果的情況下訴請解除合同。

　　【分歧】

　　第一種意見認為，租賃合同是主合同，轉租合同是從合同，主合同解除從合同理所當然隨之解除。

　　第二種意見認為，租賃合同與轉租合同并非主從合同，而是因為租賃合同解除，承租人喪失租賃權，轉租合同就因賴以存在的基礎不復存在而不得不終止。

　　【評析】

　　筆者贊同第二種意見，主要理由如下：

　　首先，主合同是指不需要其他合同的存在即可獨立存在的合同。從合同是指以其他合同的存在為存在前提的合同。從合同以主合同的存在為前提，沒有主合同就不可能有從合同。雖然在大多數情況下，轉租合同以租賃合同的存在為前提，但是，即使沒有租賃合同存在，轉租合同也能獨立存在。例如一方因無因管理將他人房屋出租給第三方該租賃合同關系即不以租賃合同的存在為前提。

　　另雖然轉租合同在發生上、效力上、轉讓上、消滅上均受到租賃合同的限制，即轉租合同的生效眼見之一是租賃合同的有效存在，但是就轉租合同的內容而言，轉租人與次承租人均具有獨立于租賃合同的法律利益，即轉租人為了獲取租金，次承租人則為了獲得租賃物的使用、收益之權。因此這并不符合主從合同之間關系的內容。就標的物而言，轉租合同的標的物系租賃合同標的物或是其一部分，具有同一性，這也并不符合主從合同之間關系的原理。

　　根據《中華人民共和國合同法》第224條第一款規定，轉租原則上需以出租人的同意為條件，但是依據相關司法解釋“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經其同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持” ，由此可見轉租合同的效力并不以租賃合同而產生的轉租權的存在為前提。

　　綜上，筆者贊同第二種意見，轉租合同與租賃合同都是獨立的合同，轉租合同并不必然以租賃合同的存在為存在前提。本案甲行使解除權，應依據物權請求權要求返還租賃物。

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