陳律師電話：18620925766；微信號：chen21070529 ； QQ：522-542-947。陳律師是廣州市買賣合同糾紛律師，特擅長宅基地房屋買賣無效解除合同糾紛、貨款購銷合同糾紛、建筑工程款、裝修合同違約糾紛、物業(yè)管理糾紛、商品房、商鋪租賃買賣合同糾紛，怎么要回首付款和定金？贈與合同糾紛、解除合同退押金律師、保險合同糾紛；服務(wù)合同糾紛；借款、貨款合同、租賃合同糾紛案. 北京市盈科（廣州）律師事務(wù)所地址：廣州市天河區(qū)珠江新城冼村路5號凱華國際中心7、8、9層，地鐵：5號線獵德站、APM線花城大道站，公交18、293、886路至冼村路南站。? 
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廣州臨時建筑租賃合同有效嗎？ 
1、臨時建筑租賃合同有效嗎？ 
答：出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法z院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。 
　　租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法z院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。 
2、租賃合同約定備案才生效，廣州市越秀區(qū)租賃合同，未備案有效嗎？ 
　　我國城市房屋租賃實行登記備案制度，《城市房地產(chǎn)管理法》對此有明確規(guī)定，但屬于管理性規(guī)定，并非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故房屋租賃合同未登記備案的，其有效性不受影響。 
若當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，則以約定為準(zhǔn)，未辦理登記備案手續(xù)的，合同無效。但一方履行了合同主要義務(wù)且對方接受的情況下，視為當(dāng)事人以履行合同主要義務(wù)的行為，變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定，此時，即使未辦理登記備案手續(xù)，合同仍為有效。 

房屋商鋪轉(zhuǎn)租合同糾紛中，次承租人如何維護(hù)自己的權(quán)益？ 
律師解答：《合同法》第 224 條規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。最z高法z院《房屋租賃合同解釋》第15條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法z院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。 
因此，次承租人在簽訂合同時，應(yīng)審查原租賃合同的轉(zhuǎn)租條款約定，看看是否屬于允許轉(zhuǎn)租的；對于允許轉(zhuǎn)租的，應(yīng)審查原合同的租賃期限，應(yīng)在原合同的租賃期限內(nèi)簽訂新的租賃合同；必須注意的是要注意留存出租人與承租人之間的租賃合同作為將來糾紛解決時的證據(jù)，有必要或者條件允許的情況下，可以要求原出租人出具相關(guān)允許轉(zhuǎn)租的證明文件或者在轉(zhuǎn)租合同上簽章確認(rèn)。 
如果在簽訂合同后才發(fā)現(xiàn)房屋是不允許轉(zhuǎn)租的，可以將轉(zhuǎn)租的事實告知出租人，解除租賃合同咨詢，詢問出租人的意見，催告原告行使權(quán)利。如出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在 6 個月內(nèi)未提出異議的，應(yīng)推定為出租人同意轉(zhuǎn)租，出租人仍以承租人違z法轉(zhuǎn)租為由，要求解除原租賃合同的，次承租人也可以提供相應(yīng)的證據(jù)予以證明，在此情況下，法z院一般是不支持出租人解除租賃合同的。 
次承租人作為房屋的實際使用人，若出租人因承租人不支付或遲延支付租金而行使合同解除權(quán)時，次承租人可以代償請求權(quán)抗辯出租人的合同解除權(quán)。《合同法》第 227 條規(guī)定，承租人無正當(dāng)理由不支付或遲延支付租金的，出租人經(jīng)催告后可以解除合同。支付租金是承租人在租賃合同中的基本義務(wù)，如果承租人不按照合同約定支付租金，出租人自然有權(quán)解除合同。最z高法z院《房屋租賃合同解釋》第十七條規(guī)定了代償請求權(quán)制度，因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違z約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法z院應(yīng)予支持。 
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