陳銳娜律師電話：18620925766；15002029619；微信號(hào)：chen21070529  ； QQ：522-542-947。陳銳娜律師是廣州市商品房買賣合同糾紛律師，特擅長宅基地房屋買賣無效解除合同糾紛、貨款購銷合同糾紛、建筑工程款、裝修合同違約糾紛、物業(yè)管理糾紛、商品房、商鋪?zhàn)赓U買賣合同糾紛，怎么要回首付款和定金？贈(zèng)與合同糾紛、解除合同退押金律師、保險(xiǎn)合同糾紛；服務(wù)合同糾紛；借款、貨款合同、租賃合同糾紛案. 北京市盈科（廣州）律師事務(wù)所地址：廣州市天河區(qū)珠江新城冼村路5號(hào)凱華國際中心7、8、9層，地鐵：5號(hào)線獵德站、APM線花城大道站，公交18、293、886路至冼村路南站。 

可以委托律師代查對(duì)方財(cái)產(chǎn)，包括：對(duì)方賬戶金額、房產(chǎn)信息、車輛信息、公司等，可申請(qǐng)法院查封對(duì)方財(cái)產(chǎn)便于后期執(zhí)行；

　“兩個(gè)定金”作用大不同 

　　定金糾紛是二手房買賣中非常普遍的問題，主要原因是上下家沒能充分理解“定金”的法律意義。二手房買賣如果是在中介的主持下簽訂買賣合同的，在交易過程中一般有兩個(gè)定金。第一個(gè)定金出現(xiàn)在上下家對(duì)中介進(jìn)行委托的過程中，用來擔(dān)保上下家在約定的時(shí)間內(nèi)，按照約定的條件，到某確定地點(diǎn)簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》。如屆時(shí)下家反悔不來與上家簽訂買賣合同，要承擔(dān)定金被上家沒收的風(fēng)險(xiǎn)，如上家反悔不簽《房地產(chǎn)買賣合同》，要承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任。 

　　第二個(gè)定金出現(xiàn)在《房地產(chǎn)買賣合同》中，用來保證買賣合同簽訂后，上下家能夠按照合同的約定切實(shí)履行各自的義務(wù)。如果出現(xiàn)違約情況，違約方要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 

　　當(dāng)然，上下家也可以不通過中介直接簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，在合同中也可以約定定金條款，用來保證簽訂合同后，雙方能夠按照合同的約定履行各自的義務(wù)。 

　　“故意超貸”風(fēng)險(xiǎn)大 

　　貸款成功是二手房買賣成功很重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。銀行批準(zhǔn)按揭貸款申請(qǐng)要綜合考慮各方面因素，但最主要的還是申請(qǐng)人的還款能力。按照規(guī)定，銀行對(duì)房屋買賣中的貸款額度有一定限制。如今房價(jià)不斷上漲，于是出現(xiàn)一種不規(guī)范的操作：上下家簽訂兩份價(jià)格不同的房屋買賣合同，價(jià)格低的一份是真實(shí)的，價(jià)格高的一份是虛假的，用于下家向銀行申請(qǐng)超過真實(shí)房價(jià)正常額度的貸款，這種做法叫做“超貸”。 

　　從法律上說，這樣的合同因“惡意串通、損害銀行的利益”而無效。若銀行在審查時(shí)有證據(jù)表明貸款申請(qǐng)人（下家）“故意超貸”，則會(huì)拒絕下家的貸款申請(qǐng)。從交易過程看，上家往往需要在未拿到任何房款的情況下先出具一張首付款的收條，并辦理房屋過戶手續(xù)，風(fēng)險(xiǎn)非常高。下家除了面臨銀行不予貸款的風(fēng)險(xiǎn)外，還要支付虛假報(bào)高房價(jià)部分的契稅等額外支出，及上家不予退還虛假報(bào)高房款的風(fēng)險(xiǎn)。 

　　因此，為保證交易安全順利進(jìn)行，上下家應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)定申請(qǐng)按揭貸款，避免通過上述違規(guī)手段獲取貸款。

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