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廣州二手房有違建無法過戶，合同不能履行如何賠償？

2014年1月初，汪阿姨通過中介介紹，看中了李先生名下的一套房屋。支付定金5萬元一周后，汪阿姨便和李先生簽訂房地產買賣合同。合同中約定：李先生須保證房屋產權清晰可售，房屋的附屬設施、固定裝修設施、廚衛設施隨房附送給汪阿姨；汪阿姨則須支付房屋價款180萬元。3月初，在汪阿姨付款后，李先生交付房屋。當年5月，汪阿姨到房地產登記部門辦理房屋權利轉移登記手續時，卻被書面告知“該處房屋天井附有違法搭建，故不予辦理過戶手續”。這一突發狀況，讓汪阿姨頓時沒了主意，只好再次聯系李先生協商解決違建問題。李先生提出，要么由汪阿姨自行拆除違建，要么汪阿姨暫時搬離由李先生負責拆除違建。不過，汪阿姨認為自己對房屋進行了地板鋪設、墻面粉刷、天井水管修整等，煤氣管道也已移動過，拆除將引發安全隱患，因此不同意李先生的協商方案。最終，她致函要求解除合同，并訴至法院要求返還房款并賠償20萬元。

　　法院經審理后認為，房屋出售方理應保證所售房屋符合交易目的，且房屋產權能依約轉移登記至買受方名下。現系爭房屋被認定為附有違法建筑而無法辦理過戶手續，李先生作為出售方負有主要責任；汪阿姨作為買受方，在明知房屋存在違建情況下，仍存僥幸心理購買，亦負有責任。

　　現行合同法規定，當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的，當事人可以解除合同。本案中，汪阿姨與李先生的買賣達成系基于房屋使用面積、裝修及附屬設施等整體情況，現違建需拆除才能過戶，故雙方合同目的已然無法實現。李先生應向汪阿姨返還購房款，汪阿姨則應向李先生返還系爭房屋。至于汪阿姨主張的違約金，法院結合合同履行情況、雙方過錯程度及汪阿姨的損失情況，酌情認定為10萬元。

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