陳銳娜律師電話：18620925766；15002029619；微信號(hào)：chen21070529  ； QQ：522-542-947。陳銳娜律師是廣州市商品房買賣合同糾紛律師，特擅長(zhǎng)宅基地房屋買賣無效解除合同糾紛、貨款購(gòu)銷合同糾紛、建筑工程款、裝修合同違約糾紛、物業(yè)管理糾紛、商品房、商鋪?zhàn)赓U買賣合同糾紛，怎么要回首付款和定金？贈(zèng)與合同糾紛、解除合同退押金律師、保險(xiǎn)合同糾紛；服務(wù)合同糾紛；借款、貨款合同、租賃合同糾紛案. 北京市盈科（廣州）律師事務(wù)所地址：廣州市天河區(qū)珠江新城冼村路5號(hào)凱華國(guó)際中心7、8、9層，地鐵：5號(hào)線獵德站、APM線花城大道站，公交18、293、886路至冼村路南站。 

“跳單”行為亦稱為“跳中介”，是指當(dāng)事人通過房地產(chǎn)中介公司的居間服務(wù)而選定房源或交易相對(duì)方，為逃避或減少傭金，而又通過其他中介公司或直接與相對(duì)方簽訂合同的行為。 
目前房地產(chǎn)中介市場(chǎng)上普遍存在房源共享，房屋價(jià)值大又使得買賣雙方對(duì)價(jià)格敏感，因此出現(xiàn)了不少跳單情形，中介公司為了保證自己的勞動(dòng)成果不付諸東流，一般會(huì)在中介合同中約定禁止跳單條款。 
禁止跳單條款的效力問題是存在爭(zhēng)議的. 
不少人認(rèn)為，禁止跳單條款相當(dāng)于中介公司“旱澇保收”，是不公平的格式條款，應(yīng)認(rèn)定為無效。 
也有人認(rèn)為，禁止跳單條款雖然限制了當(dāng)事人選擇中介方的權(quán)利，但屬于當(dāng)事人意思自治的范疇，應(yīng)予以尊重。 

對(duì)于這個(gè)問題，應(yīng)結(jié)合條款約定具體問題具體分析。對(duì)于是否屬于無效格式條款的問題，中介合同一般是格式條款，但格式條款并非當(dāng)然無效。 
根據(jù)《合同法司法解釋二》第九條的規(guī)定，如果中介方對(duì)禁止跳單條款沒有盡到提示說明的義務(wù)，那么委托人可以主張撤銷該條款。在已盡到提示說明義務(wù)的情形下，認(rèn)定是否無效，則要看是否存在加重委托人的責(zé)任、排除委托人的主要權(quán)利的情形。例如，約定一旦帶委托人看房，其在6個(gè)月內(nèi)不論是否通過中介與房主達(dá)成合同的，均應(yīng)支付中介費(fèi)，該條款應(yīng)認(rèn)定為無效為宜。僅因?yàn)閹Э捶康挠邢薰ぷ髁烤褪沟梦�托人陷入要么簽合同要么付中介費(fèi)的境地，損害了委托人的自由選擇權(quán)。又如，在并非獨(dú)家委托的情況下，約定只要中介方找到符合條件的買方，賣方必須無條件簽訂買賣合同，否則應(yīng)支付相當(dāng)于中介費(fèi)的違約金，該條款亦應(yīng)認(rèn)定為無效。 

而如果禁止跳單條款，并不存在加重委托人的責(zé)任、排除委托人的主要權(quán)利的情形，應(yīng)該屬于有效。因?yàn)槲�托人在簽訂中介合同時(shí)往往已經(jīng)接受了一定程度的居間服務(wù)，如果后來利用中介方提供的居間服務(wù)訂立了合同，根據(jù)公平原則，則應(yīng)支付相應(yīng)的報(bào)酬。 
在禁止跳單約定有效的情況下，是否構(gòu)成違約，需要綜合考慮以下幾個(gè)因素： 
第一，是否屬于獨(dú)家委托賣房或買房協(xié)議； 
第二，中介公司是否積極提供服務(wù)； 
第三，委托人是否利用了中介公司提供的信息而達(dá)成合同； 
第四，委托人是否有逃避中介費(fèi)的惡意。 

在獨(dú)家委托的情況下，如賣方只通過一家中介公司放盤，中介公司承諾在一定期限內(nèi)找到符合條件的買方并促成買賣合同的訂立。如果賣方在委托期內(nèi)繞過中介公司和買方簽訂合同，那么構(gòu)成違約。 
在非獨(dú)家委托的情況下，雙方的證明責(zé)任都更重。如果中介公司已經(jīng)促使雙方進(jìn)入實(shí)質(zhì)談判階段，委托人私下獲取對(duì)方聯(lián)系方式并簽訂合同的，可以認(rèn)定為違約跳單。 
如果中介公司提供的中介服務(wù)并不多，委托人通過另一家服務(wù)更好的中介公司簽訂合同，那么不應(yīng)認(rèn)定為違約跳單。 

可以委托律師代查對(duì)方財(cái)產(chǎn)，包括：對(duì)方賬戶金額、房產(chǎn)信息、車輛信息、公司等，可申請(qǐng)法院查封對(duì)方財(cái)產(chǎn)便于后期執(zhí)行；

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