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改善型需求仍占主流。麥田房產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，北京首次置業(yè)群體占比僅為35%改善型換房(包括添置)需求占比達(dá)65%這一比例較317政策之前的75%雖有所下降，但仍為市場(chǎng)需求的中堅(jiān)力量。

從當(dāng)前的置業(yè)客群情況來看。>

而在房源面積上，最近成交的主要集中在45-90平方米之間。安居客房產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，100平方米以上三居大戶型成交量占比只有10%需求主要集中在剛需類小戶型，且戶型格局多傾向二居、三居。

對(duì)于后市的看法，李震認(rèn)為，今年春節(jié)前后看房人數(shù)還會(huì)陸續(xù)增多，相應(yīng)的成交量也會(huì)有所提升。基于此預(yù)計(jì)，今年北京二手房的成交量會(huì)介于2016年和2017年的量之間，不會(huì)像2017年那么慘淡，但也很難恢復(fù)到2016年的水平，月成交破萬應(yīng)該不成問題。價(jià)格不會(huì)再大漲，但價(jià)隨量漲的趨勢(shì)下，價(jià)格也會(huì)有小幅度上揚(yáng)。

不過，麥田房產(chǎn)首席分析師張葉松認(rèn)為，目前市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊降調(diào)控效果明顯，剛需及置換客戶入市意愿逐漸增加，但受調(diào)控影響，需求依舊受限，二手房成交量和去年基本相當(dāng)。與此同時(shí)，買賣雙方深度博弈仍在但價(jià)格降幅將明顯收窄趨于平穩(wěn)。

從去年3月樓市調(diào)控升級(jí)開始，北京樓市成交全面下滑，二手房成交量也持續(xù)低迷，中介關(guān)店、經(jīng)紀(jì)人離職屢見不鮮。不過，歲末年初之際，部分業(yè)主急需換房、降價(jià)到位的基礎(chǔ)上，以小換大、以舊換新的購(gòu)房需求開始入市，二手房交易量有所抬頭。業(yè)內(nèi)人士稱，預(yù)計(jì)今年全年成交量將有所復(fù)蘇，但受調(diào)控影響，需求依舊受限，二手房成交量和去年基本相當(dāng)。

1月成交萬套以下

麥田房產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至1月28日，1月份二手房網(wǎng)簽量達(dá)9044上月同期為9500套，去年同期為14689套，環(huán)比下跌5%同比下跌38%

業(yè)內(nèi)人士稱，這一數(shù)據(jù)雖然相比去年6-11月期間每月8000套左右的成交量有所上升，但對(duì)北京市場(chǎng)而言，二手房1萬套左右的成交量依然低迷。

房?jī)r(jià)方面，北京市住建委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年12月，二手房成交的平均價(jià)格是59100元/平方米，同比2016年12月下降1.2%比最高點(diǎn)的2017年3月下降了13%

記者走訪發(fā)現(xiàn)，相比去年年中，幾乎所有中介門店生意冷清，顧客寥寥無幾，近期市場(chǎng)相對(duì)有所回暖。一些機(jī)構(gòu)門面，周末店里基本就留一人管理，其他人員均出去帶客看房，剛需及置換客戶入市意愿在逐漸增加。

北京中原五棵松片區(qū)區(qū)域經(jīng)理陳貴勛告訴記者，所在門店在五棵松區(qū)域，主要負(fù)責(zé)紫金長(zhǎng)安和今日家園兩個(gè)小區(qū)。這兩個(gè)小區(qū)50%客群，來自于本小區(qū)的置換客群，小房換大房。陳貴勛表示，大部分客戶還是觀望，最近成交的剛需客戶相對(duì)較多，價(jià)格方面略有下降。

安居客分析師李震指出，目前購(gòu)房者的心理從之前的冷卻觀望，現(xiàn)在開始逐步進(jìn)入市場(chǎng)看房選房。

中介看淡后市

記者了解到受調(diào)控政策影響，購(gòu)房者觀望情緒依然存在部分換房業(yè)主，或著急出手的業(yè)主，報(bào)價(jià)降的幅度相對(duì)大些。記者注意到東三環(huán)區(qū)域一套130平方米兩居，業(yè)主原先報(bào)價(jià)為1100萬，因著急出手，連續(xù)調(diào)了兩次價(jià)，1月份調(diào)到960萬元。

整體市場(chǎng)降溫的同時(shí)，昌平回龍觀、順義城區(qū)等熱門區(qū)域關(guān)注度較高，成交價(jià)相對(duì)比較堅(jiān)挺。如回龍觀的融澤嘉園小區(qū)，從2016年3月份到現(xiàn)在房源均價(jià)基本沒有浮動(dòng)，二手房掛牌價(jià)維持在48888元/平方米左右;順義的萬科四季花城項(xiàng)目和融澤嘉園小區(qū)情況相似，二手房掛牌價(jià)在48735元/平方米左右。

 





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