公示一批房源價(jià)格，新盤碧桂園國(guó)湖1.69-3萬(wàn)，驚爆了一批吃瓜群眾，西咸新區(qū)都3萬(wàn)了，4月西安房?jī)r(jià)同比去年漲幅23.8%，房?jī)r(jià)要上天嗎？

其實(shí)，3萬(wàn)只是個(gè)別現(xiàn)象，西安早就已經(jīng)破7萬(wàn)，中大國(guó)際9號(hào)新房的時(shí)候就賣到5萬(wàn)/㎡，二手房報(bào)價(jià)在7-8萬(wàn)/㎡，以偏概全并不能說明西安的房?jī)r(jià)。

碧桂園國(guó)湖2017年以18.8億元拿地，折合樓面價(jià)達(dá)到6343元/㎡，據(jù)美城股份數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，西安2019年5月土拍月均樓面價(jià)才4157元/㎡。面粉價(jià)高，自然面包價(jià)高，碧桂園國(guó)湖一開始就定位高端產(chǎn)品。

西安近期2萬(wàn)+的高端產(chǎn)品的增多，拉高了整體均價(jià)，也說明不了房?jī)r(jià)的漲幅，購(gòu)房者不必過于擔(dān)心。

2019年西安真實(shí)的房?jī)r(jià)是什么呢？

1、不限購(gòu)區(qū)域5000-3萬(wàn)+不等，熱度比較高的是灃西新城、秦漢新城，距離市區(qū)較近，區(qū)域內(nèi)未來(lái)有地鐵通車，投資居多。周邊高陵、臨潼、鄠邑等地區(qū)價(jià)格低，距離市區(qū)遠(yuǎn)，西安的購(gòu)房者關(guān)注度較低。

2、限購(gòu)區(qū)域9000-3萬(wàn)+不等，曲江、高新整體價(jià)格最高，港務(wù)區(qū)、城西、灃東新城個(gè)別樓盤是價(jià)值洼地。

影響房?jī)r(jià)的兩大因素是地段和產(chǎn)品，高層、小高層、洋房、別墅，是否帶裝修，裝修品牌、物業(yè)品牌都要考慮進(jìn)去。同一樓盤不同產(chǎn)品價(jià)格都會(huì)相差很多。

房博士把2019年上半年已備案的樓盤，細(xì)化到每個(gè)樓棟，分4個(gè)價(jià)格梯度做了整理，這些樓盤大多數(shù)已經(jīng)登記銷售，購(gòu)房者可以查詢樓盤對(duì)應(yīng)的價(jià)格，為后期新推房源作為參考。

限購(gòu)區(qū)1w以下樓盤

1萬(wàn)以下的樓盤越來(lái)越少，買到就是賺到。清涼山居、華清學(xué)府城、高科綠水東城可以說是主城區(qū)內(nèi)撿漏了，都要搖號(hào)，這幾個(gè)項(xiàng)目拿地較早，清涼山居主打環(huán)境后期主推別墅，華清學(xué)府城、高科綠水東城定位剛需，都是多期開發(fā)，前幾期已交房入住。高科綠水東城預(yù)計(jì)近期推84-88平米2室戶型，華清學(xué)府城后期待定。

港務(wù)區(qū)因?yàn)榻煌ú槐�，還沒有發(fā)展起來(lái)，是價(jià)值洼地，西港碧水灣平銷，一期已經(jīng)交房入住，附近的西港花園學(xué)校已開學(xué)多年，生活氣息濃厚，沒有搖上號(hào)的剛需可以考慮。

1w-1.5w樓盤

今年備案的1萬(wàn)-1萬(wàn)5的樓盤有43個(gè)，其中“千人搖”的有綠地新里城蘭亭公館、紫薇東進(jìn)、大華翰林華府、大華公園世家、金地曲江褐石小鎮(zhèn)、德杰狀元府邸、西安奧園譽(yù)府、紫薇花園洲、康橋悅?cè)貓@、華潤(rùn)置地·曲江九里、曲江風(fēng)華。

這幾個(gè)樓盤幾乎是逢開必?fù)u，房源以高層剛需為主，曲江價(jià)格略高，曲江風(fēng)華、華潤(rùn)置地·曲江九里精裝高層均價(jià)都在1萬(wàn)4以上，金地曲江褐石小鎮(zhèn)超高層均價(jià)1萬(wàn)2，其他區(qū)域精裝高層均價(jià)大多在1萬(wàn)2，毛坯房均價(jià)1萬(wàn)-1萬(wàn)1。

其中最難搖的樓盤前三，康橋悅?cè)貓@中簽率6.84%，綠地新里城蘭亭公館中簽率16.33%，城西日光盤德杰狀元府邸中簽率18.56。

這三個(gè)樓盤代表了西安大多數(shù)熱盤的特點(diǎn)，核心地段性價(jià)比高，戶型在90-130㎡居多。這一類房源受眾廣，自住或者投資都可以。

價(jià)格便宜卻平銷的樓盤

灣流處于浐灞核心位置，緊鄰浐灞五小，精裝高層1萬(wàn)2，地段、價(jià)格都合適，登記卻掛零，一來(lái)和開發(fā)商的口碑有關(guān)，沒有周邊的萬(wàn)科品牌大，二來(lái)和項(xiàng)目缺乏前期宣傳，在市場(chǎng)上沒有太大聲音，許多購(gòu)房者不了解，不敢下手。

對(duì)這一類樓盤，購(gòu)房者最好多了解，找出銷售不好的原因，看能否接受。

1.5w-2w樓盤

1萬(wàn)5到2萬(wàn)的樓盤集中在曲江、高新，還有其他區(qū)域的洋房，或大平層產(chǎn)品，金輝世界城、保利·天悅、天地源萬(wàn)熙天地等，因?yàn)榍�江、高新政策利好，配套成熟，地段稀缺，所以價(jià)格再高，依然是逢開必?fù)u。這一類樓盤適合改善或投資人群。

龍湖景麟天序、公園上城、中國(guó)鐵建西派國(guó)際等主打洋房或大平層，這一類樓盤適合改善，曲江、高新高層的價(jià)格可以享受到更高端的產(chǎn)品。

2w+樓盤

西安2萬(wàn)+的還有去年備案的曲江玫瑰園二期、萬(wàn)科翡翠國(guó)賓等，高端項(xiàng)目越來(lái)越多。

曲江一期的華潤(rùn)置地悅府，均價(jià)2萬(wàn)千人搖，前段時(shí)間引起了轟動(dòng)，中簽率僅16.67%，地段+品牌+大平層產(chǎn)品，受到改善和投資客的青睞�？梢钥闯龈咂焚|(zhì)的高價(jià)產(chǎn)品一樣很受歡迎，西安改善市場(chǎng)逐漸擴(kuò)大。

其他高端盤集中在浐灞、長(zhǎng)安、西咸等環(huán)境較好的新開發(fā)區(qū)，長(zhǎng)安金茂府、碧桂園香湖灣1號(hào)、融創(chuàng)攬?jiān)赂�等大多�?shù)平銷，適合改善自住。

總結(jié)，西安限購(gòu)區(qū)域2019年備案價(jià)格集中在1萬(wàn)-1萬(wàn)5，1萬(wàn)2的樓盤很多千人搖，買到靠運(yùn)氣。下半年預(yù)計(jì)價(jià)格不會(huì)有太大變化，1萬(wàn)5以上的改善房增多，主城區(qū)的高層依然緊缺，剛需、投資看到合適的及時(shí)出手。