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房產(chǎn)防騙常識
房產(chǎn)防騙常識
選擇中介公司要點(diǎn)
一般而言，能夠開辦中介業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)必須是具備公司法規(guī)定的條件，領(lǐng)取工商營業(yè)執(zhí)照、具備地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格的機(jī)構(gòu)才是合法有效的地產(chǎn)中介。根據(jù)《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理》規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備下列條件：
（一）有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)；
（二）有固定的服務(wù)場所；
（三）有規(guī)定數(shù)量的財產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；
（四）從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的，具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷、初級以上專業(yè)技術(shù)職稱人員須占總?cè)藬?shù)的５０％以上；從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)估價師；從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。
1、選擇知名品牌的中介公司
大型的品牌中介公司注意誠信經(jīng)營宗旨，有完善的制度及透明的操作流程，能有效保障客戶及業(yè)主利益。
2、看中介資質(zhì)要留意細(xì)節(jié)
除注意公司品牌外，在進(jìn)入一家中介門店時，也可以通過細(xì)節(jié)判斷該中介的狀況。
a.鋪面整潔統(tǒng)一（大部分正規(guī)中介其分行都有統(tǒng)一的格局形式）。
b.注意中介的營業(yè)執(zhí)照（正規(guī)的中介公司都有政府部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，并出示于明顯位置，以便客戶清楚了解該中介的法定注冊公司名稱、法人代表等必要情況）。
c.經(jīng)紀(jì)資格證（一般來說，每間中介公司門店必須具備4個以上持有資格證的經(jīng)紀(jì)人，買賣雙方達(dá)成交易后，必須是持牌經(jīng)紀(jì)人方可簽約）。
3、熟悉交易流程
正規(guī)公司會以書面、海報、宣傳單張等形式告知客戶房產(chǎn)交易詳細(xì)流程，包括：查冊、簽三方合同、曬圖、遞件、交稅、過戶、取證等等，并且向客戶明示費(fèi)用的收取明細(xì)，尤其在收取每一筆費(fèi)用時都出示蓋有公司法定公章的收據(jù)或發(fā)票。
如何識別黑中介
1、收費(fèi)沒有憑證
正規(guī)公司都可以出具蓋有公司法定公章的收據(jù)或發(fā)票，如果不開，這個費(fèi)用的收取就沒有得到相關(guān)管理單位的認(rèn)可。
《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理》規(guī)定：
第十八條 房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)用由房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一收取，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)收取費(fèi)用應(yīng)當(dāng)開具發(fā)票，依法納稅。
2、虛假房源
黑中介發(fā)布質(zhì)優(yōu)價廉的房源，吸引看房人，隨后推辭該房屋已經(jīng)租出，帶您看別的房子，乘機(jī)強(qiáng)收看房費(fèi)、信息費(fèi)。
3、收押金
黑中介在客戶找房時聲稱有合適的房子，隨后讓對方交"押金"。當(dāng)客戶要求陪同看房時，他們通常會推托房東有事不能來，或帶客戶看一些爛房子。如此一拖再拖，"賺"押金。
4、假房東
先租到房子，后冒充房東轉(zhuǎn)租，從此失蹤。
5、免傭金
宣稱不收傭金，背后提高房租，吃巨額差價。
租房注意事項(xiàng)
1、明確詢問此套房源是否存在
有些經(jīng)紀(jì)人發(fā)布一些地段好，價格便宜的房源吸引人，當(dāng)有人表示對此房有意向時，卻推辭該房子已出租或者以別的借口向租房者推薦其他房源。為避免雙方時間浪費(fèi)，聯(lián)系時最好直接詢問對方此房源是否存在，或者明確表明自己的租房條件。
2、謹(jǐn)防沒有房產(chǎn)證的房源
一些人冒充房東行騙，將租來快到期的房屋轉(zhuǎn)租，或者將只短租幾天的房源再出租，從中牟利。產(chǎn)權(quán)證是建立租賃關(guān)系的第一條件，要使租賃關(guān)系合理合法，出租人還要持房產(chǎn)所有證件到房地產(chǎn)管理部門辦理房屋租賃證件，只有獲得了租賃證，出租手續(xù)才完備。 所以租房者要認(rèn)真核實(shí)房東的房產(chǎn)證或經(jīng)紀(jì)人的代理合同。
3、避免低價陷阱
有些經(jīng)紀(jì)人打著"免傭金"的幌子吸引顧客，等顧客看到滿意的房子后又以免收傭金為理由提高租金，賺取租金差額。租房者可以在最開始詢問經(jīng)紀(jì)人：交易過程中需要交納的費(fèi)用和確定的租金；租房前，首先確認(rèn)房屋安全，不能只圖便宜，一定要認(rèn)真檢查房子是否存在安全隱患，是否為隔斷間等等。現(xiàn)在很多房子被改造成小間出租，租房時最好對房內(nèi)設(shè)施檢查仔細(xì)，如門窗是否正常，下水管道是否暢通，有無漏水，電路布置是否危險等。交納租金前，勿忘試用各種開關(guān)、水、電、煤氣等，以免入住后出現(xiàn)不必要的麻煩。
4、明確房子日后維護(hù)和退還押金問題
租房者租賃房子后不僅有使用房子的權(quán)利，還有維護(hù)房內(nèi)各種設(shè)備設(shè)施的義務(wù)，因此在簽訂合同之前要和房東或者經(jīng)紀(jì)人確認(rèn)房內(nèi)的設(shè)備設(shè)施當(dāng)前狀態(tài)，并將其附在合同附件中，以免以后發(fā)生糾紛。
租房者在簽合同之前也要將房東或經(jīng)紀(jì)人收取的費(fèi)用及需要向相關(guān)部門交納的費(fèi)用了解清楚，最好在合同后附《費(fèi)用清單》詳細(xì)計算相關(guān)收費(fèi)。例如：房租是否包取暖費(fèi)，房內(nèi)電表、水表入住時的度數(shù)，以后繳費(fèi)的方式。在這個過程中，也要謹(jǐn)防經(jīng)紀(jì)人除租金外收取其他費(fèi)用。例如房間內(nèi)沒有有線電視，經(jīng)紀(jì)人卻要代房東收取已交的有線費(fèi)用等。一般在第一次繳納租金時，都要交一定比例的押金。此時需要和房東或經(jīng)紀(jì)人確認(rèn)押金返還時間和返還額度，為了避免惡意扣除押金，可能扣除的部分都可以通過《費(fèi)用清單》確認(rèn)清楚。；
租房流程
1、查看雙方證件
A．房主查看房客身份證，(可向公安局確認(rèn)身份證)，并索取復(fù)印件做為合同附件；
B. 房客查看房主產(chǎn)權(quán)證明(可向當(dāng)?shù)禺a(chǎn)交易所進(jìn)行確認(rèn)) ，房主身份證(可向公安局確認(rèn)身份證) 及兩證的統(tǒng)一(即產(chǎn)權(quán)證的產(chǎn)權(quán)人與身份證相同) ，并索取復(fù)印件做為合同附件，有些只有使用權(quán)的老公房，則要看房東的公房租賃證和身份證是否相符；
合同簽字(房主方)與產(chǎn)權(quán)證的產(chǎn)權(quán)人如果不相同需有產(chǎn)權(quán)人的代理委托書，即如果通過經(jīng)紀(jì)人找房，需要查看對方的代理委托書。
2、確認(rèn)所有費(fèi)用
簽訂房屋租賃合同之前，查看水、氣、電、電話費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等是否已結(jié)清，詢問這些費(fèi)用是否包括在房租內(nèi)，如果不包括，是每個月定額，還是按照實(shí)際使用的費(fèi)用由承租人一方負(fù)擔(dān)，如何繳納等；
簽訂合同之前，還要跟房東或者經(jīng)紀(jì)人確認(rèn)房內(nèi)的設(shè)備設(shè)施當(dāng)前的狀態(tài)，折舊和損壞是否計入扣除押金的費(fèi)用，并將其附在合同附件中。
3、確認(rèn)合同
簽訂租賃合同時要仔細(xì)閱讀合同條款，對于模糊內(nèi)容要詳加詢問，并落實(shí)于紙質(zhì)租房合同，交押金需要收據(jù)，確認(rèn)扣除押金的的約定情況，退房時需憑收據(jù)拿回押金。
4、明確違約責(zé)任
違約情況如：出租人逾期交付房屋，租期結(jié)束承租人逾期退租等，可以每日按高于租金標(biāo)準(zhǔn)收取違約金；若出租人擅自收回房屋，或者承租人擅自退租，可約定一次性承擔(dān)較高的違約金，也可以約定支付未使用租期的租金作為違約金。
5、入住之前
a.為了安全起見，入住之前最好跟鄰居了解下房源之前的租住情況，要求房東或經(jīng)紀(jì)人換鎖
b.跟房東或經(jīng)紀(jì)人確認(rèn)交房租的時間，以免因晚交房租而產(chǎn)生滯納金
c.檢查門窗，試用各種開關(guān)、水、電、煤氣等
二手房買賣注意事項(xiàng)
1、核查房屋手續(xù)是否齊全
房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
2、核實(shí)產(chǎn)權(quán)是否清晰
有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。所以賣方必須是房屋的所有人，通過查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證核實(shí)，確認(rèn)無誤即可。
3、詢問交易房屋是否在租
有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈ù蟛糠謬揖J(rèn)可"買賣不破租賃"，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
4、土地情況是否清晰
二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點(diǎn)不劃算。
5、關(guān)注房齡情況
很多二手房經(jīng)過炒房團(tuán)的買賣，房本都是近幾年的。再加上經(jīng)紀(jì)人談到房齡時模棱兩可，二手房的真實(shí)房齡就需要買房人多加留意了。可以通過詢問和觀察周邊環(huán)境大概估算出房齡。
6、了解市政規(guī)劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。
7、確保房屋性質(zhì)合法
房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
8、單位房屋侵權(quán)問題
一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對于標(biāo)準(zhǔn)價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。
9、核實(shí)房屋狀況
在看房的時候從以下幾個方面入手了解： 房屋建筑狀況、房屋小區(qū)狀況、房屋權(quán)利情況。這些情況的核實(shí)，有利于控制好交易的實(shí)際成本和風(fēng)險。
10、多方面詢問房源詳細(xì)情況
房東或者經(jīng)紀(jì)人在介紹房源的時候，會盡量讓買主選擇性知道房屋的真實(shí)情況。例如對面的空地是建菜場還是建單位，房屋內(nèi)發(fā)生過的事情等等。在購買二手房之前，可以多向小區(qū)物業(yè)和居民打聽情況。
11、明確交易程序
二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定明確時間給首付款、過戶、交房、給余款幾大步驟。這幾個步驟需要注意：保留好交易的證據(jù)、過戶是一定要房產(chǎn)證上所有人都到場才可以過戶。
12、物管費(fèi)用是否拖欠
有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費(fèi)用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。所以在交房時要查看清楚對方是否繳納清了物業(yè)費(fèi)、水電煤氣費(fèi)等一切費(fèi)用。
13、明確違約責(zé)任
和賣方要明確嚴(yán)格的違約責(zé)任，是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。
14、避免中介違規(guī)行為
有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。
15、 避免在買房決定過程中抬高房價
如今在房價不斷上漲的背景下，經(jīng)紀(jì)人在買房者有購買意向后，可能會突然漲價，并給買房人制造多人看房供不應(yīng)求的氛圍。這時候，買房者需冷靜，因?yàn)楹芸赡茉诜艞壓螅@套房源的價格又回落到最初的報價。
16、檢查合同約定是否明確
二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。避免不必要的糾紛。
二手房買賣流程
(1)、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
(2)、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
(3)、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
(4)、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的"白契"。
(5) 、繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
(6)、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
(7)、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進(jìn)行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
(8)、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
