房產(chǎn)防騙常識(shí)

選擇中介公司要點(diǎn)

一般而言，能夠開(kāi)辦中介業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)必須是具備公司法規(guī)定的條件，領(lǐng)取工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、具備地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格的機(jī)構(gòu)才是合法有效的地產(chǎn)中介。根據(jù)《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理》規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備下列條件：
（一）有自己的名稱(chēng)、組織機(jī)構(gòu)；
（二）有固定的服務(wù)場(chǎng)所；
（三）有規(guī)定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；
（四）從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的，具有房地產(chǎn)及相關(guān)專(zhuān)業(yè)中等以上學(xué)歷、初級(jí)以上專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)人員須占總?cè)藬?shù)的５０％以上；從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)估價(jià)師；從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。

1、選擇知名品牌的中介公司

大型的品牌中介公司注意誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)宗旨，有完善的制度及透明的操作流程，能有效保障客戶及業(yè)主利益。

2、看中介資質(zhì)要留意細(xì)節(jié)

除注意公司品牌外，在進(jìn)入一家中介門(mén)店時(shí)，也可以通過(guò)細(xì)節(jié)判斷該中介的狀況。

a.鋪面整潔統(tǒng)一（大部分正規(guī)中介其分行都有統(tǒng)一的格局形式）。
b.注意中介的營(yíng)業(yè)執(zhí)照（正規(guī)的中介公司都有政府部門(mén)頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并出示于明顯位置，以便客戶清楚了解該中介的法定注冊(cè)公司名稱(chēng)、法人代表等必要情況）。
c.經(jīng)紀(jì)資格證（一般來(lái)說(shuō)，每間中介公司門(mén)店必須具備4個(gè)以上持有資格證的經(jīng)紀(jì)人，買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成交易后，必須是持牌經(jīng)紀(jì)人方可簽約）。

3、熟悉交易流程

正規(guī)公司會(huì)以書(shū)面、海報(bào)、宣傳單張等形式告知客戶房產(chǎn)交易詳細(xì)流程，包括：查冊(cè)、簽三方合同、曬圖、遞件、交稅、過(guò)戶、取證等等，并且向客戶明示費(fèi)用的收取明細(xì)，尤其在收取每一筆費(fèi)用時(shí)都出示蓋有公司法定公章的收據(jù)或發(fā)票。

如何識(shí)別黑中介

1、收費(fèi)沒(méi)有憑證

正規(guī)公司都可以出具蓋有公司法定公章的收據(jù)或發(fā)票，如果不開(kāi)，這個(gè)費(fèi)用的收取就沒(méi)有得到相關(guān)管理單位的認(rèn)可。

《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理》規(guī)定：
第十八條 房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)用由房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一收取，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)收取費(fèi)用應(yīng)當(dāng)開(kāi)具發(fā)票，依法納稅。

2、虛假房源

黑中介發(fā)布質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的房源，吸引看房人，隨后推辭該房屋已經(jīng)租出，帶您看別的房子，乘機(jī)強(qiáng)收看房費(fèi)、信息費(fèi)。

3、收押金

黑中介在客戶找房時(shí)聲稱(chēng)有合適的房子，隨后讓對(duì)方交"押金"。當(dāng)客戶要求陪同看房時(shí)，他們通常會(huì)推托房東有事不能來(lái)，或帶客戶看一些爛房子。如此一拖再拖，"賺"押金。

4、假房東

先租到房子，后冒充房東轉(zhuǎn)租，從此失蹤。

5、免傭金

宣稱(chēng)不收傭金，背后提高房租，吃巨額差價(jià)。

租房注意事項(xiàng)

1、明確詢問(wèn)此套房源是否存在

有些經(jīng)紀(jì)人發(fā)布一些地段好，價(jià)格便宜的房源吸引人，當(dāng)有人表示對(duì)此房有意向時(shí)，卻推辭該房子已出租或者以別的借口向租房者推薦其他房源。為避免雙方時(shí)間浪費(fèi)，聯(lián)系時(shí)最好直接詢問(wèn)對(duì)方此房源是否存在，或者明確表明自己的租房條件。

2、謹(jǐn)防沒(méi)有房產(chǎn)證的房源

一些人冒充房東行騙，將租來(lái)快到期的房屋轉(zhuǎn)租，或者將只短租幾天的房源再出租，從中牟利。產(chǎn)權(quán)證是建立租賃關(guān)系的第一條件，要使租賃關(guān)系合理合法，出租人還要持房產(chǎn)所有證件到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房屋租賃證件，只有獲得了租賃證，出租手續(xù)才完備。 所以租房者要認(rèn)真核實(shí)房東的房產(chǎn)證或經(jīng)紀(jì)人的代理合同。

3、避免低價(jià)陷阱

有些經(jīng)紀(jì)人打著"免傭金"的幌子吸引顧客，等顧客看到滿意的房子后又以免收傭金為理由提高租金，賺取租金差額。租房者可以在最開(kāi)始詢問(wèn)經(jīng)紀(jì)人：交易過(guò)程中需要交納的費(fèi)用和確定的租金；租房前，首先確認(rèn)房屋安全，不能只圖便宜，一定要認(rèn)真檢查房子是否存在安全隱患，是否為隔斷間等等。現(xiàn)在很多房子被改造成小間出租，租房時(shí)最好對(duì)房?jī)?nèi)設(shè)施檢查仔細(xì)，如門(mén)窗是否正常，下水管道是否暢通，有無(wú)漏水，電路布置是否危險(xiǎn)等。交納租金前，勿忘試用各種開(kāi)關(guān)、水、電、煤氣等，以免入住后出現(xiàn)不必要的麻煩。

4、明確房子日后維護(hù)和退還押金問(wèn)題

租房者租賃房子后不僅有使用房子的權(quán)利，還有維護(hù)房?jī)?nèi)各種設(shè)備設(shè)施的義務(wù)，因此在簽訂合同之前要和房東或者經(jīng)紀(jì)人確認(rèn)房?jī)?nèi)的設(shè)備設(shè)施當(dāng)前狀態(tài)，并將其附在合同附件中，以免以后發(fā)生糾紛。
租房者在簽合同之前也要將房東或經(jīng)紀(jì)人收取的費(fèi)用及需要向相關(guān)部門(mén)交納的費(fèi)用了解清楚，最好在合同后附《費(fèi)用清單》詳細(xì)計(jì)算相關(guān)收費(fèi)。例如：房租是否包取暖費(fèi)，房?jī)?nèi)電表、水表入住時(shí)的度數(shù)，以后繳費(fèi)的方式。在這個(gè)過(guò)程中，也要謹(jǐn)防經(jīng)紀(jì)人除租金外收取其他費(fèi)用。例如房間內(nèi)沒(méi)有有線電視，經(jīng)紀(jì)人卻要代房東收取已交的有線費(fèi)用等。一般在第一次繳納租金時(shí)，都要交一定比例的押金。此時(shí)需要和房東或經(jīng)紀(jì)人確認(rèn)押金返還時(shí)間和返還額度，為了避免惡意扣除押金，可能扣除的部分都可以通過(guò)《費(fèi)用清單》確認(rèn)清楚。；

租房流程

1、查看雙方證件

A．房主查看房客身份證，(可向公安局確認(rèn)身份證)，并索取復(fù)印件做為合同附件；
B. 房客查看房主產(chǎn)權(quán)證明(可向當(dāng)?shù)禺a(chǎn)交易所進(jìn)行確認(rèn)) ，房主身份證(可向公安局確認(rèn)身份證) 及兩證的統(tǒng)一(即產(chǎn)權(quán)證的產(chǎn)權(quán)人與身份證相同) ，并索取復(fù)印件做為合同附件，有些只有使用權(quán)的老公房，則要看房東的公房租賃證和身份證是否相符；
合同簽字(房主方)與產(chǎn)權(quán)證的產(chǎn)權(quán)人如果不相同需有產(chǎn)權(quán)人的代理委托書(shū)，即如果通過(guò)經(jīng)紀(jì)人找房，需要查看對(duì)方的代理委托書(shū)。

2、確認(rèn)所有費(fèi)用

簽訂房屋租賃合同之前，查看水、氣、電、電話費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等是否已結(jié)清，詢問(wèn)這些費(fèi)用是否包括在房租內(nèi)，如果不包括，是每個(gè)月定額，還是按照實(shí)際使用的費(fèi)用由承租人一方負(fù)擔(dān)，如何繳納等；
簽訂合同之前，還要跟房東或者經(jīng)紀(jì)人確認(rèn)房?jī)?nèi)的設(shè)備設(shè)施當(dāng)前的狀態(tài)，折舊和損壞是否計(jì)入扣除押金的費(fèi)用，并將其附在合同附件中。

3、確認(rèn)合同

簽訂租賃合同時(shí)要仔細(xì)閱讀合同條款，對(duì)于模糊內(nèi)容要詳加詢問(wèn)，并落實(shí)于紙質(zhì)租房合同，交押金需要收據(jù)，確認(rèn)扣除押金的的約定情況，退房時(shí)需憑收據(jù)拿回押金。

4、明確違約責(zé)任

違約情況如：出租人逾期交付房屋，租期結(jié)束承租人逾期退租等，可以每日按高于租金標(biāo)準(zhǔn)收取違約金；若出租人擅自收回房屋，或者承租人擅自退租，可約定一次性承擔(dān)較高的違約金，也可以約定支付未使用租期的租金作為違約金。

5、入住之前

a.為了安全起見(jiàn)，入住之前最好跟鄰居了解下房源之前的租住情況，要求房東或經(jīng)紀(jì)人換鎖
b.跟房東或經(jīng)紀(jì)人確認(rèn)交房租的時(shí)間，以免因晚交房租而產(chǎn)生滯納金
c.檢查門(mén)窗，試用各種開(kāi)關(guān)、水、電、煤氣等

二手房買(mǎi)賣(mài)注意事項(xiàng)

1、核查房屋手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣(mài)，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài)。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

2、核實(shí)產(chǎn)權(quán)是否清晰

有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。所以賣(mài)方必須是房屋的所有人，通過(guò)查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證核實(shí)，確認(rèn)無(wú)誤即可。

3、詢問(wèn)交易房屋是否在租

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可"買(mǎi)賣(mài)不破租賃"，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。

4、土地情況是否清晰

二手房中買(mǎi)受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓?zhuān)瑒潛艿耐恋匾话闶菬o(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。

5、關(guān)注房齡情況

很多二手房經(jīng)過(guò)炒房團(tuán)的買(mǎi)賣(mài)，房本都是近幾年的。再加上經(jīng)紀(jì)人談到房齡時(shí)模棱兩可，二手房的真實(shí)房齡就需要買(mǎi)房人多加留意了。可以通過(guò)詢問(wèn)和觀察周邊環(huán)境大概估算出房齡。

6、了解市政規(guī)劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。

7、確保房屋性質(zhì)合法

房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)時(shí)要避免買(mǎi)賣(mài)合同與國(guó)家法律沖突。

8、單位房屋侵權(quán)問(wèn)題

一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。買(mǎi)受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。

9、核實(shí)房屋狀況

在看房的時(shí)候從以下幾個(gè)方面入手了解： 房屋建筑狀況、房屋小區(qū)狀況、房屋權(quán)利情況。這些情況的核實(shí)，有利于控制好交易的實(shí)際成本和風(fēng)險(xiǎn)。

10、多方面詢問(wèn)房源詳細(xì)情況

房東或者經(jīng)紀(jì)人在介紹房源的時(shí)候，會(huì)盡量讓買(mǎi)主選擇性知道房屋的真實(shí)情況。例如對(duì)面的空地是建菜場(chǎng)還是建單位，房屋內(nèi)發(fā)生過(guò)的事情等等。在購(gòu)買(mǎi)二手房之前，可以多向小區(qū)物業(yè)和居民打聽(tīng)情況。

11、明確交易程序

二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定明確時(shí)間給首付款、過(guò)戶、交房、給余款幾大步驟。這幾個(gè)步驟需要注意：保留好交易的證據(jù)、過(guò)戶是一定要房產(chǎn)證上所有人都到場(chǎng)才可以過(guò)戶。

12、物管費(fèi)用是否拖欠

有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買(mǎi)受人不知情購(gòu)買(mǎi)了此房屋，所有費(fèi)用買(mǎi)受人有可能要全部承擔(dān)。所以在交房時(shí)要查看清楚對(duì)方是否繳納清了物業(yè)費(fèi)、水電煤氣費(fèi)等一切費(fèi)用。

13、明確違約責(zé)任

和賣(mài)方要明確嚴(yán)格的違約責(zé)任，是雙方誠(chéng)信履行二手房買(mǎi)賣(mài)合同的保障。

14、避免中介違規(guī)行為

有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買(mǎi)受人提供零首付的服務(wù)，即買(mǎi)受人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來(lái)。買(mǎi)受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。

15、 避免在買(mǎi)房決定過(guò)程中抬高房?jī)r(jià)

如今在房?jī)r(jià)不斷上漲的背景下，經(jīng)紀(jì)人在買(mǎi)房者有購(gòu)買(mǎi)意向后，可能會(huì)突然漲價(jià)，并給買(mǎi)房人制造多人看房供不應(yīng)求的氛圍。這時(shí)候，買(mǎi)房者需冷靜，因?yàn)楹芸赡茉诜艞壓螅�這套房源的價(jià)格又回落到最初的報(bào)價(jià)。

16、檢查合同約定是否明確

二手房的買(mǎi)賣(mài)合同雖然不需像商品房買(mǎi)賣(mài)合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮。避免不必要的糾紛。

二手房買(mǎi)賣(mài)流程

(1)、買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。
(2)、如賣(mài)方提供的房屋合法，可以上市交易，買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金(交納購(gòu)房定金不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序)，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同(或稱(chēng)房屋買(mǎi)賣(mài)契約)。買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
(3)、買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。
(4)、立契。房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現(xiàn)在北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣(mài)契，即大家所俗稱(chēng)的"白契"。
(5) 、繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
(6)、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門(mén)，買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
(7)、對(duì)貸款的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)在與賣(mài)方簽訂完房屋買(mǎi)賣(mài)合同后由買(mǎi)賣(mài)雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買(mǎi)方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買(mǎi)方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買(mǎi)方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
(8)、買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣(mài)方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同全部履行完畢。